محاسبه مالیات سرقفلی و انتقال آن

ما در این مقاله به بررسی و انتقال مالیات سرقفلی و انتقال آن پرداخته ایم.

محاسبه مالیات سرقفلی و انتقال آن

تاکنون به دفعات واژه سرقفلی را شنیدید و دیده اید مخصوصا در آگهی های فروش مغازه و  اگر برای اجاره مغازه ای اقدام کرده باشید از مالک شنیدید که سرقفلی مغازه به فروش می رسد و برایتان سوال پیش آمده که سرقفلی چیست؟
در لغت نامه ی دهخدا این چنین آمده است که سرقفلی حقی است  که کاسب و یا بازرگان به جهت تقدم در اجاره، جذب مشتری و یا شهرت نسبت به محلی پیدا می-کنند و معادل انگلیسی آن good will  می¬باشد.

از سال 1356 قانون سر قفلی در کشورمان اجرا شده است  و در سال 1376 تغییراتی در آن اعمال گردید.
 طبق ماده ی 6 قانون روابط موجر و مستاجر هر گاه مالکی ملک تجاری خود را اجاره دهد مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت می کند و مستاجر هم این اختیار را دارد که در مدت اجاره برای واگذار نمودن حق خود مبلغی را از مستاجری دیگر دریافت کند مگر در صورتی که در ضمن عقد این حق از وی سلب شده باشد. (حق انتقال به غیر).
تبصره ی 1 همین ماده بیان می دارد که اگر مالکی سرقفلی دریافت نکرده باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید بعد از پایان زمان اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه ی سرقفلی را از مالک ندارد.
و همچنین در تبصره ی 2 آمده که در صورتیکه موجر از راه صحیح و شرعی سرقفلی را به مستاجر انتقال نماید در زمان تخلیه مستاجر حق دریافت سرقفلی به قیمت روز را دارد. 
در قانون روابط  موجر و مستاجر  در سال 1356به عنوان حق کسب و پیشه و یا تجارت شناخته شده بود و حقی بود که قانون گذار برای حمایت از مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود.
در سال 1376 تا امروز این مفهوم به سرقفلی تغییر پیدا کرد.
طبق این تعاریف مشخص می شود که سرقفلی فقط مختص به اماکن تجاری می باشد و برای اماکن مسکونی چنین حقی تعریف نشده است.

تفاوت بین حق کسب و پیشه و یا تجارت با سرقفلی چیست؟

1-حق کسب و پیشه مختص به مستاجر می باشد و آن را با سند رسمی می توان انتقال داد اما این شرایط برای سرقفلی وجود ندارد و با قرارداد عادی قابل انتقال است.
2-سرقفلی به محل تجاری تعلق دارد و اما حق کسب و پیشه به شغل تجاری.
حق کسب و پیشه متعلق به محلی می باشد که کاسب دارد ولی سرقفلی بدون توجه به کسب ثابت است.
3- حق سرقفلی در اختیار موجر می باشد و مستاجر در تعیین نمودن آن هیچ گونه دخالتی ندارد اما حق کسب و پیشه بر اساس قوانین برای حفظ حقوق اشخاص است و براساس  نظرات کارشناسی شده مبلغ حق کسب و پیشه تعیین می گردد.

روش های انتقال سرقفلی 

1-انتقال اختیاری:

در این نوع همان طور که از نامش مشخص است مالک با رضایت کامل و اختیار خود طبق سندی رسمی  آن را به غیر واگذار می نماید. بنابراین انتقال گیرنده مالک سرقفلی می باشد و در پایان مدت اجاره  نیز موجر می بایست مبلغی را که به عنوان سرقفلی دریافت کرده بود به قیمت روز محاسبه  و به مالک جدید پرداخت نماید. 
این نوع انتقال اختیاری زمانی اتفاق می افتد که ی در زمان خارج از عقد موجر این حق را به صاحب سرقفلی داده باشد و یا در قرارداد ذکر شده باشد ( باید در متن قرار داد حتما عبارت " حق انتقال به غیر را دارد" آمده باشد  و این انتقال با سند رسمی وجهه قانونی دارد.

2-انتقال قضایی:

ممکن است طبق اجاره نامه صاحب سرقفلی صاحب سر قفلی  حق انتقال به غیر را تداشته باشد و مالک اصلی نیز از خرید سرقفلی امتناع کند در این زمان مستاجر می تواند به دادگاه مراجعه کرده و مجوز انتقال حق سرقفلی را از دادگاه دریافت نماید.

3-انتقال قهری:

این نوع از انتقال غیر ارادی و قهری می باشد مثلا اگر مالک سرقفلی فوت کند حق سرقفلی اش به طور قهری به وراث متوفی انتقال می باید و دیگر آن ها مالک سرقفلی می باشند.
وراث درجه ی اول فرزندان شخص می باشند و در این زمان فرزندان مجبور هستند  مالیات بر ارث سرقفلی را طبق قانون به قیمت روز محاسبه و پرداخت نمایند.
لازم به ذکر می باشد که اگر صاحب سرقفلی قبل از فوت خود حق سرقفلی را به فرزندان منتقل نماید دیگر نیاز به پرداخت مالیات نیست.

مالیات سرقفلی چگونه محاسبه می شود؟

طبق قانون مالیات های مستقیم پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک در سال 1402 بر عهده ی مالک  عین مورد معامله( فروشنده) و مقدار آن نیز 5 درصد از ارزش مورد معامله می باشد.
مالیات سر قفلی یکی از انواع  مالیات حق واگذاری محل می باشد که میزان آن 2 درصد ارزش معامله می باشد. 
برای پرداخت مالیات نقل و انتقال سرقفلی مودی باید کد رهیگیری را دریافت نماید و به سایت سامانه عملیات الکترونیکی به آدرس  مراجعه کرده و برای تنظیم اظهارنامه ی مالیاتی اقدامتی را انجام دهد. www. Gov.ir
و در مدت زمان معین شده نیز اظهار نامه را به انضمام مدارک به اداره ی مالیاتی ارائه کند و مبلغ مالیات را به حساب امور مالیاتی پرداخت کتد.
طبق ماده ی 80 قانون مالیات های مستقیم مودیان موظف می باشند اظهارنامه را تا یک ماه بعد از از انجام معامله پر کرده و مبلغ تعیینی را پرداخت نمایند.

آیا عدم پرداخت مالیات سرقفلی شامل جریمه می شود؟

بله در صورتی که مودی در مدت معین شده اظهارنامه را تنظیم و پرداخت نکند مشمول پرداخت جریمه شده و میزان آن نیز 10درصد از مالیات بابت سرقفلی است. 
این مبلغ غیر قابل بخشودگی می باشد و طبق ماه 190 ق .م.م در صورتی که مهلت مقرر شده به پایان برسد و مودی نیز مالیات مشخصی را پرداخت نکند به ازای هرماه دیر کرد 5/2 درصد جریمه مالیاتی دیرکرد را باید پرداخت نماید.

قوانین و مقررات مالیات سرقفلی

 مالیات سر قفلی نیز از قوانینی تبعیت می کند. اما باید بدانیم که تمامی املاک مشمول پرداخت مالیات واگذاری سرقفلی نمی باشند 
نحوه محاسبه ی مالیات سرقفلی این گ.نه است که اگر محل کسبی قبلا واگذار شده باشد ولی در اختیار مستاجر باشد پرداخت مالیات جهت سرقفلی در زمان انتقال قطعی ملک منتفی می باشد.
اگر املاک باتوجه به هبه به کسی واگذار گردد شرایطی دارد که بر طبق آن انتقال دهنده از پرداخت مالیات معاف می باشد.
در این زمان انتقال گیرنده ی ملک موظف می باشد که مالیات بر درآمد را به ارزش معاملاتی روز را طبق موضوع ماده ی 131 یا 105 ق.م.م به نرخ تصاعدی پرداخت کند. 
مالیات سرقفلی نیز فقط به ملک تجاری که در حال استفاده و بهره برداری تعلق می گیرد و به  ساختمان هایی که نیمه ساخته هستند مالیات بابت سرقفلی  تعلق نمی گیرد. 
معامله ی فسخ شده و منسوخ شده نیز به مدت 6ماه بعد از انتقال به عنوان معامله ی جدید محسوب نشده و بعد از گذشت 6ماه معامله ی جدید تلقی می شود و شامل مالیات سرقفلی است. 
بعد از پرداخت مالیات از طرف مودی نیز اگر به هر دلیلی معامله بهم بخورد اداره ی مالیات وظیفه دارد مبلغ واریزی را به مودی برگرداند.

محاسبه سرقفلی

برای محاسبه سرقفلی معیارهایی در ماده 11 قانون مالک  و مستاجر آمده است که به شرح زیر می باشد:
1-ملک در چه موقعیتی قرار دارد
2-باتوجه به مزایای پیش بینی شده برای مستاجر کیفیت قرارداد اجاره چگونه است 
3-مستاجر قبلی چه مدت اشتغال داشته و حسن شهرتش چگونه بوده
4-بنای ملک در چه وضعیتی قرار دارد 
5-شغل مستاجر از چه نوع بوده 
6-چه مخارچی جهت استفاده ی بهتر از بنا انجام شده
قابل ذکر باشد که درصد حق سرقفلی بین 70-50 درصد از ارزش کل قیمت بازار و عرف مبادلات خواهد بود.

چند درصد از ملک ارزش سرقفلی مغازه می باشد 

تا سقف 50میلیون تومان  = 2%
بیش از 100-50 میلیون تومان = 1%
بیش از 500-100 میلیون تومان = 75/0 %
بیش از 500 میلیون تومان = 5/0 %